记者12月1日获悉，国家发展改革委近日发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称“2025年版清单”），对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展。其中，商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增了体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店。
自2020年启动以来，基础设施REITs从试点到常态化发行，资产类型持续丰富。试点初期从基础设施切入，范围限定于基础设施补短板行业和新型基础设施；后续，能源基础设施、保障性租赁住房、旅游基础设施、消费基础设施、养老设施和市场化租赁住房等被陆续纳入。截至2025年11月30日，已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元。
“此次清单在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目，标志着我国REITs市场中的消费基础设施已从单纯的‘商品购买场所’，升维至‘高品质生活与服务体验的提供空间’。”中国国际工程咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任徐成彬说。
今年9月，国务院办公厅发布《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，明确支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化。徐成彬表示，2025年版清单是对释放体育消费潜力、提振消费专项行动的精准响应。体育场馆纳入基础资产范围，将有力拓展体育消费新空间。而四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表，是商务与旅游消费的重要载体，将其纳入旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效，激励运营者持续创新优化，从供给侧深度激发消费潜力。
2025年版清单还首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs。
根据第七次全国人口普查数据，我国已有7座超大城市和15座特大城市。超甲级、甲级商务楼宇是现代服务业、高端制造业企业等总部的聚集地。“此次清单支持超大特大城市通过公募REITs盘活超甲级、甲级商务楼宇资产，能够为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，引导资本流向最具经济活力的区域，服务于国家城市群发展战略。”徐成彬说。
城市更新设施也作为独立类别纳入2025年版清单，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目。
城市更新项目普遍存在投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战。今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确健全多元化投融资方式，完善市场化投融资模式。
中国宏观经济研究院投资研究所投资体制与政策研究室主任吴有红表示，此次清单把城市更新项目整体纳入，适应了我国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段转变的显著变化，将推动城市更新形成“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环，打破制约相关领域投资意愿的突出卡点堵点，也有助于引导投资主体从重开发向重运营转变，更加注重以优质供给满足多元需求。
“此次行业范围的再扩容，有利于促进相关项目盘活现金流，增强可持续性。同时，2025年版清单行业界定更加细致，各领域均明确列出项目类型，为申报主体提供了更为明确的参照，降低了申报的不确定性。”中国投资咨询有限责任公司战略与投资部总经理杨光说。
徐成彬表示，纵观行业范围渐进式拓展历程，我国REITs资产的“拼图”日臻完善，每一步扩围都紧密贴合国家经济发展的阶段性重点。未来，随着资产类型多元化、市场机制成熟化、投资者结构优化，中国公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破，在服务国家战略、畅通经济循环、优化资源配置等方面发挥更为重要的作用。
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